22.01.2020 г. Решением Арбитражного суда Московской области признан частично недействительным долгосрочный договор аренды земельного участка, нарушающий права собственника здания, расположенного на данном земельном участке.
Краткая предыстория:
В июне 2019 года к адвокату Олегу Трандину обратился индивидуальный предприниматель (далее ИП), являющийся собственником одного из нескольких зданий, расположенных на земельном участке, переданного администрацией городского округа по договору аренды собственнику других зданий (далее ООО).
К моменту обращения решением арбитражного суда Московской области с ИП в пользу ООО была взыскана арендная плата за использование части земельного участка, расположенной под зданием ИП и необходимой для его использования.
По мнению адвоката Олега Трандина, такой исход дела оказался возможным при полной пассивности юристов, представлявших интересы ИП в данном процессе.
Потому как, договор аренды с ООО был заключен администрацией городского округа уже после продажи здания ИП. В соответствии же с правовой позицией, изложенной в Постановлениях Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 06.09.2011 N 4275/11 и 02.10.2012 N 5361/12, статья 36 ЗК РФ (действующая в момент заключения истцом договора аренды земельного участка, а в настоящее время это статья 36.20 ЗК РФ) не допускает возможности предоставления земельного участка, расположенного под объектом недвижимости и необходимого для его использования лицу, не являющемуся собственником данного объекта. А следовательно, договор аренды земельного участка был заключен с нарушением земельного законодательства и без учета исключительного права истца как собственника недвижимости на приобретение земельного участка под недвижимостью и необходимого для ее использования.
В силу же ст.ст. 167, 168 ГК РФ, договор аренды земельного участка в части земельного участка, расположенной под зданием, принадлежащим на праве собственности ответчику, и необходимой для его использования является ничтожным. Соответственно, у ООО на данную часть земельного участка прав арендатора не возникло.
С данной правовой позицией впоследствии согласился Арбитражный суд Московской области, удовлетворив соответствующий иск, поданный адвокатом Олегом Трандиным в защиту интересов ИП.