Добросовестный приобретатель и признание сделки недействительной | Адвокат Олег Трандин
Юридическая помощь на высоком профессиональном уровне
Телефон
+7(499)383-70-50, +7(965)20-191-20
Главная / Вопросы и ответы / Добросовестный приобретатель и признание сделки недействительной

Добросовестный приобретатель и признание сделки недействительной

Попробуем разобраться, насколько эффективен статус добросовестного приобретателя для защиты от изъятия квартиры у покупателя?  На что нужно обратить внимание при покупке квартиры на вторичным рынке?
Согласно п. 1 ст. 302 ГК РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
Попробуем разобраться, насколько эффективна эта статья закона на практике, т.е. в жизни.
Так, например, довольно распространенной является ситуация, когда человек покупает квартиру и другого человека, который по документам унаследовал эту квартиру у какого-то своего родственника. Право собственности продавца зарегистрировано Росреестром, в ЕГРН имеются сведения о праве собственности продавца, т.е. по документам вроде бы все в порядке. Однако, через некоторое время настоящий наследник или ДГИ (если имущество выморочное) обращается в суд об истребовании данной квартиры у нового собственника. При этом выясняется, что свидетельство о праве на наследство на квартиру было поддельным. Устоит ли в суде право собственности нового собственника на квартиру?
Итак, вопрос: если документы на квартиру были в порядке, право собственности было зарегистрировано в ЕГРН за продавцом, то мог ли покупатель знать, что продавец не имел право эту квартиру отчуждать?
Ответ: Конечно же, нет.
Вопрос: Значит, покупатель в данном случае является добросовестным приобретателем?
Ответ: Да, конечно.
Вопрос: Так, значит, новый  собственник выиграет суд?
Ответ: Нет, скорее всего, проиграет, и квартиру у него заберут.
Вопрос: Почему?
Ответ: А потому что имущество выбыло из собственности настоящего наследника или ДГИ преступным путем, т.е. помимо его воли.
Таким образом, статус добросовестного приобретателя в данном случае не работает.
Вопрос: Так, а когда он вообще сможет сработать, т.е. реально защитить собственника от потери столь дорогостоящего и жизненно необходимого имущества как квартира?
Ответ: Только тогда, когда имущество истребуется участником хотя бы одной из сделок по отчуждению квартиры. Например, Петя продал квартиру Васе. Вася продал Жене. Женя продал Саше. А потом вдруг Петя решил, что зря продал квартиру Васе и по каким-то основаниям (например, Петя вдруг решил, что Вася ввел его в заблуждение) обратился в суд с иском об истребовании квартиры у Саши.
Вот в этом случае, Саша, скорее всего, выиграет суд, в т.ч. как добросовестный приобретатель. Однако, если в суде выяснится, что Петя при продаже квартиры был «не в себе», т.е. выражаясь юридическим языком, не мог осознавать фактический характер своих действий и руководить ими, то очень возможно, что родственники Пети выиграют суд.
Таким образом, если имущество истребует лицо, не участвующее в цепочке сделок по отчуждению квартиры, то статус добросовестного приобретателя последнего собственника квартира не защитит.
Это значит, что статус добросовестного приобретателя не спасет нового собственника в подавляющем большинстве случаев!
Вывод: При покупке квартиры или иного недвижимого имущества на вторичном рынке будьте предельно внимательны! Всегда старайтесь восстановить всю цепочку сделок по «движению» квартиры к продавцу. Помните, что если квартира была приобретена продавцом мошенническим путем, то мошенники часто пытаются формально перепродать квартиру через подставных лиц несколько раз. При этом они думают, что таким образом, они «создают» добросовестных приобретателей, что, по их мнению, делает возврат квартиры невозможным. В связи с этим, если квартира переходила «из рук в руки» несколько раз за короткий промежуток времени, это, безусловно, повод насторожиться.
КОНТАКТЫ
Контакты
Россия, Москва,
Крестьянская
площадь, 11с1
Адвокаты и юристы
у метро Пролетарская,
Крестьянская застава,
Таганская в Таганском
районе
Телефон:
+7(499)383-70-50, +7(965)20-191-20
Вверх